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2008-8-8ポートフォリオ・コメント

■受取配当金 (税込み額、株主優待のオークション換金額等を含む)

   年初来 359,685+27,320= 387,528(2008/1/1-)

  今週分
         伊藤園   9,600 (期末配当)
         伊藤園   12,000 (株主優待)
         AIG    577 (四半期配当)
         バンカメ  3,035(四半期配当)
         キューソー  800 (中間配当)
         GE    1,831 (四半期配当)

             合計 27,843

■ポイント・金券収益
     2008/1以来 34,320+10,000= 44,320 (2008/1/1-)

  今週分

                 

■コメント

お盆前に終わらせなければならない仕事でいっぱいいっぱいのため、ブログ関係はお休み中です。m(_ _)m
さすがに、詰め込みすぎました。(^^;

■「創通」売却「日本プライムリアルティ(JPR)」購入
以前からJPRの株価が創通を下回ったら入れ替えようと思っていたのですが、JPRの株価急落のために実現されたので、入れ替えをしました。
今回で6銘柄目ですが、このレベルのREITをこれくらいの価格で買えるのはありがたい限りです。(^^)
でも、少しREITを買い過ぎかな。。


======= 以下、ポートフォリオ(BeaverHD)の内訳です。 =======

■BeaverHD セクター別来期予想年間収益 
 ※来期EPS×株数によって収益を計算しています

  生活必需品       229,900 [ 58,929] 7.36% (52,000)
  ヘルスケア        95,310 [ 33,387] 5.38%
  エネルギー        48,310 [ 16,645] 5.45%
  素材            119,187 [ 16,600] 6.45% (1,500)
  一般消費財       332,224 [ 61,150] 14.69% (123,680)
  資本財           322,325 [ 53,138] 16.72% (17,600)
  情報技術          74,900 [15,140] 5.18%
  電気通信サービス   96,724 [17,500] 5.46%
  金融             419,679 [85,194] 27.34% (14,500)
  公益事業          7,410 [6,500] 2,71%
  不動産投資信託    210,470 [194,800] 1.61%
  確定拠出年金      54,000 2.58%

  予想収益力合計 2,010,439 [502,383] 23.41%  株主優待 (209,280)
  配当+優待(711,663)
  配当+優待性向(36.56%)


  総合収益力(優待込み) 2,155,623   

        月間総合収益力    179,635

        月間配当+優待     59,305


   2006-5-2時点(HDとしての集計開始日)
      予想収益力合計 1,155,430 [275,915] 23.88%
      株主優待 (65,400)
      優待込み収益力 1,220,830



■地域別組み入れ比率
  日本 78.5%
  海外 21.5%
           

          2007/11/2現在
    ※確定拠出年金の掛金も含んだ比率です。
      GICS(世界産業分類基準)に基づいた分類をしています


□ Beaver HD □ (企業数82社+2ファンド)

生活必需品 229,900 [58,929] (52,000) 配当性向 29.65%
 ○国内
   2502 アサヒビール㈱       10,920 (1,000) 12月 100株
   2914 日本たばこ産業㈱    25,268 (4,000) 3月 1株
   2918 わらべや日洋㈱      18,979 (1,000) 2月 120株
   
4452 花王㈱                967 3月 7株
   8263 ㈱ダイエー           4,271 2月 50株
   8267 イオン㈱             7,075 (30,000) 100株 2月
   8819 マックスバリュ東海㈱  52,130 (10,000) 200株 2月
   2593 ㈱伊藤園 優先株      38,708 (6,000) 400株 4月

 ○海外
   PG PROCTER GAMBLE CO  26,680 64株 6月
   KO  The Coca-Cola Company        18,068 52株 12月
   MO  ALTRIA GROUP INC           16,493 30株 12月 予
   
PM  Philip Morris International Inc.      5,796 30株 12月
   KFT Kraft Foods Inc.                 4,545 20株 12月

ヘルスケア 95,310 [33,387] 配当性向 35.65%
 ○国内
   4502 武田薬品工業㈱       48,300 3月 100株
 ○海外
   MRK Merck & Co Inc  17,243 45株 12月
   PFE Pfizer Inc        31,202 113株 12月

エネルギー 48,310[16,645]配当性向 19.58%
 ○海外
   XON ExxonMobil Corporation  48,310 42株

素材 119,187 [16,600](1,500) 配当性向 13.91%
 ○国内
   4063 信越化学工業㈱       9,440[1,400] 3月 20株
   5411 JFEHD㈱       49,977 [12,000](1,500) 3月 100株 6/29
   5713 住友金属鉱山㈱   50,200 [2,700] 3月 200株
   4005 住友化学㈱       5,030 [1,200] 3月 100株

一般消費財 314,288 [61,150] (123,680) 配当性向 20.29%
 ○国内
   2305 ㈱スタジオアリス         11,060 [2,500] (11,655) 12月 100株
   2378 ㈱ルネサンス     8,200 [2,200] (32,000) 3月 400株
   4801 セントラルスポーツ㈱     7,140[2,750] (12,000) 3月 100株
   2412 ㈱ベネフィット・ワン         6,344 [700] (3,780) 3月 1株
   2690 ㈱ソフマップ    5,760 [0](3,000) 2月 100株 予
   2712 スターバックス・コーヒー・ジャパン(株)  2,743 [200] (1,000) 3月 1株
   2702 日本マクドナルドHD㈱    6,975 [3,000] (6,500) 3月 100株
   3048 ㈱ビックカメラ    6,711 [750](3,000) 1株 8月 予
   3053 ㈱ペッパーフードサービス  9,024 [1,000](5,400) 3月 1株
   3087 ㈱ドトール・日レスHD  12,780 [2,500](2,500) 2月 100株
   7553 ㈱サザビーリーグ  21,486 [2000] (4,000) 3月 100株
   3711 ㈱創通          25,100 [4000] (500) 8月 1株
   4724 ㈱シチエ         9,916 [2,900] (10,000) 12月 100株
   6758 ソニー㈱          36,487 [2,500] 3月 100株
   7203 トヨタ自動車㈱     60,351 [12,000] 3月 100株
   7267 本田技研工業㈱     36,500 [8,000](1,000) 3月 100株
   7522 ワタミ㈱           8,698 [1,000] (12,000) 3月 100株
   7550 ㈱ゼンショー      7,724 [1,100] (6,000) 3月 100株
   7581 ㈱サイゼリヤ      9,610 [1,300] (4,500) 8月 100株
   7889 ㈱桑山            5,817 [1,800] 3月 100株
   7832 ㈱バンダイナムコHD   9,573 [2,800] (2,000)3月 100株
   9861 ㈱吉野家D&C    6,345 [1,600] (6,000) 2月 1株
   9882 ㈱イエローハット   4,500 [2,300] (6,000) 3月 100株
   9945 ㈱プレナス   13,380 [5,400] (5,000) 3月 100株

資本財 322,325 [53,138] (17,600) 配当性向 16.75%
 ○国内
   2768 双日HD㈱          23,020 [2,400] 3月 400株
   4319 TAC㈱            4,220 [1,200] (2,000) 3月 100株
   4666 パーク24㈱        6,360 [2,500](3,600) 10月 100株
   4901 富士フイルムHD㈱  2,716 [350] 3月 10株
   5185 ㈱フコク      10,380 [2,000](3,000) 3月 100株
   6201 ㈱豊田自動織機    24,670 [5,000] 3月 100株
   7619 田中商事㈱         10,259 [2,700] 3月 100株
   7949 小松ウオール工業㈱      13,310 [3,600](3,000) 3月 100株
   8001 伊藤忠商事㈱     145,490 [14,000] 3月 1000株
   9020 東日本旅客鉄道㈱  53,125 [9,000] (2,000) 3月 1株
   9369 ㈱キューソー流通システム 10,537 [1,600] (3,000)11月 100株
   9986 蔵王産業㈱       11,130 [3,300] 100株

 ○海外
   GE   General Electric Co.      14,691 [5,738] 50株

情報技術 72,300 [15,140] 21.48%
 ○国内
   7751 キヤノン㈱           40,840 [10,000] 12月 100株

 ○海外
   MSFT Microsoft Corp    31,460 [5,040] 122株

電気通信サービス 96,724 [17,500] 18.09%
 ○国内
   9432 日本電信電話㈱    36,168 [8,000] 3月 1株
   9433 KDDI㈱            60,556 [9,500] 3月 1株

金融 414,612 [85,194] (14,500) 配当性向 18.33%
 ○国内
   8306 ㈱三菱UFJFG         9,156 [1,560] 3月 120株
   8316 ㈱三井住友FG         84,030 [7,000] 3月 1株
   8473 SBIHD㈱              85,896 [43,680] 3月 34.4株
   8591 オリックス㈱           24,897 [1,300] 3月 100株
   8701 SBIイー・トレード証券㈱   5,591 [1,700] 3月 1株
   4314 ㈱ダヴィンチ・アドバイザーズ  9,989 [0] (0) 12月 1株
   8902 パシフィックマネジメント㈱     18,600 [1,700] (0) 11月 1株
   8936 ㈱リプラス             77,370 [0] (14,500) 12月 6株(5名義)
 ○海外
   BAC Bank of America Corp.  31,388 [11,475] 50株
   AIG AIG-AMERIC.INT.GRP  25,097 [2,856] 30株
   8657 UBS AG              28,512 [8,663] 40株
    C  Citigroup Ord Shs       19,153 [6,848] 50株

公益事業 7,410 [6,500] 配当性向 8,77%
 ○国内
   9501 東京電力㈱                       7,410 [6,500] 3月 100株

不動産関連会社・REIT 210,470 [194,800](11,600)
 ○国内
   4661 ㈱オリエンタルランド       23,970 [6500](11,600) 3月,9月 100株
   8806 ダイビル㈱       4300 [1000] 3月,9月 100株
   8986 リプラス・レジデンシャル投資法人      57,000 [57,000] 3月,9月 2株 予
   8965 ニューシティ・レジデンス投資法人      44,000 [44,000] 2月,8月 2株
   8984 ビ・ライフ投資法人       25,000 [25,000] 5月,11月 1株
   8982 トップリート投資法人    21,200 [21,200] 4月,10月 1株 予
   8964 フロンティア不動産投資法人    35,000 [35,000] 6月,12月 1株 予


確定拠出年金 54,000
 ○国内
   2631198A 富士TOPIXオープン 10,800
 ○海外
   81312031 中央三井DC外国株式インデックスファンド 43,200

  ※ファンドの利回りは5%と仮定しています。

注)
■BeaverHDという概念
また、PF全体を Beaverホールディングス として一持株会社としてみなし、その収益の最大化をもう一つの目的としています。

■グローバル・アセット・アロケーション戦略
私の投資手法は基本的に グローバル・アセット・アロケーション戦略 に基づいています。
具体的にはモルガンスタンレーのMSCI-Worldや、ダウジョーンズのグローバルタイタンズ50種平均などをベンチマークとして設定できるようなポートフォリオを組成できることを目指しています。

■ブランドトップ100
http://bwnt.businessweek.com/brand/2006/


====================配当金受取日目安(備忘用)========================
※製作中

■1月 (39,490)
 ○国内株
  伊藤園優先株(中間配当 9,600) 1/22
  パーク24(期末配当 3,000)(株主優待 2,000) 1/25

 ○REIT
  トップリート投資法人(期末配当 10,600) 1/20

 ○海外
  コカコーラ(四半期配当 2,000)
  アルトリア・グループ(四半期配当 2,500)
  クラフトフーズ(四半期配当 590)
  メルク(四半期配当 1,950) 1/4
  GE(四半期配当 1,650) 1/29
  AIG(四半期配当 600)
  シティグループ(四半期配当 1,800)
  バンクオブアメリカ(四半期配当 3,200) 1/26

■2月 (18,350)
 ○国内株
  キューソー流通システム(期末配当 800)(株主優待 3,000)2/28

 ○REIT
  ビ・ライフ投資法人(期末配当 12,750)


■3月 (73,900)
 ○国内株
  アサヒビール(期末配当 950)(株主優待 1,000) 3/31
  本田技研工業(四半期配当 2,200)
  スタジオアリス(期末配当 2,500)
  シチエ(期末配当 1,800)(株主優待 5,000)3/28
  日本マクドナルド(期末配当 3,000)(株主優待 3,000)
  ペッパーフードサービス(期末配当 1,000)(株主優待 2,700)
  キャノン(期末配当 5,500) 3/31
  リプラス(期末配5,000)(株主優待10,000)
  三光マーケティングフーズ(期末配当800)(株主優待3000)3/28
  パシフィックマネジメント(期末配当 1,800)3/28

 ○REIT
  フロンティア不動産投資法人(期末配当 17,500) 3/10

 ○海外
  ファイザー(四半期配当 3,600) 3/7
  マイクロソフト(四半期配当 1,500) 3/10
  エクソンモービル(四半期配当 1,650)3/11
  P&G(四半期配当 )

■4月 (35,730)
 ○国内株
  イオン(期末配当 1,700)(株主優待 15,000) 4/19


 ○海外
  コカコーラ(四半期配当 2,000)4/2
  BP(四半期配当 2,800)4/4
  メルク(四半期配当 1,950) 4/5
  クラフトフーズ(四半期配当 590)4/7
  アルトリア・グループ(四半期配当 2,500)4/11
  UBS(四半期配当 1,940)4/11
  GE(四半期配当 1,650) 4/26
  AIG(四半期配当 600) 4/27
  バンクオブアメリカ(四半期配当 3,200) 4/26
  シティグループ(四半期配当 1,800)

■5月 (53,950)
 ○国内株
  マックスバリュ東海(期末配当7,000)5/15
  ワタミ(株主優待 6,000) 5/22
  わらべや日洋(期末配当 1,750)(株主優待 1,000) 5/26
  吉野家(期末配当 1,100)(株主優待 3,000) 5/30
  ドトール日レスHD(期末配当1,300)(株主優待 2,500)5/30
  カスミ(株主優待 5,000)5/30
  ソフマップ(期末配当300)(株主優待 3,000)5/30
  プレナス(期末配当2700)(株主優待 2,500)

 ○REIT
  ニューシティ・レジデンス投資法人(配当 22,000)


■6月 (231,140)
 ○国内株
  ソニー(期末配当 1,250) 6/1
  JR東日本(株主優待 2,000) 6/1
  ベネフィットワン(株主優待 4000)6/1
  オリックス(期末配当 1,300)6/2
  住友化学(期末配当 600)6/3
  オリエンタルランド(株主優待 5,800) 6/3
  マックスバリュ東海(株主優待 10,000)6/3
  SBIHD(期末配当 22,940) 6/13
  SBIHD(株主優待 2,400) 6/13
  SBIイートレド(期末配当 1700) 6/13
  KDDI(期末配当 5,500) 6/16
  TAC(期末配当 800)(株主優待 900) 6/22
  豊田自動織機(期末配当 2,800) 6/23
  トヨタ自動車(期末配当 7,000) 6/26
  JR東日本(期末配当 5,000)(株主優待 2,000) 6/26
  オリエンタルランド(期末配当 3,000) 6/27
  ワタミ(期末配当 500) 6/27
  イエローハット(期末配当 2,400)(株主優待 6,000) 6/26
  伊藤忠商事(期末配当 8,500) 6/28
  田中商事(中間配当 1,300) 6/28
  JFE(期末配当 7,000) 6/29
  三井住友FG(期末配当 5,000) 6/30
  三菱UFJFG(期末配当 3,500) 6/30
  日本たばこ産業(期末配当 2,200)(株主優待 2,000)6/25
  武田薬品工業(期末配当 8,400) 6/30
  信越化学工業(期末配当 800) 6/30
  フコク(期末配当 1000) 6/30
  住友金属鉱山(期末配当 3,000)6/30
  本田技研工業(四半期配当 2,200)6/30
  ダイビル(期末配当 1,000)6/30
  ルネサンス(期末配当4,400)(株主優待16,000)6/27
  セントラルスポーツ(中間配当 2,000)(株主優待 12,000)
  ベネフィットワン(期末配当 1,500)6/30
  スターバックス(期末配当 200)(株主優待 1,000)6/30
  サザビーリーグ(期末配当 2,500)(株主優待 4,000)6/23
  ゼンショー(期末配当 600)(株主優待 3000)6/26
  桑山(期末配当 900)6/30
  NTT(期末配当 4,500)6/26
  蔵王産業(期末配当 5,000)6/30
  東京電力(期末配当 3,000)6/27

 ○REIT
  リプラス・レジデンシャル投資法人(期末配当 27,000)6/20

 ○海外
  ファイザー(四半期配当 3,600) 6/5
  マイクロソフト(四半期配当 1,500) 6/9
  P&G(四半期配当 )
  エクソンモービル(四半期配当 1,650) 6/12
   
■7月 (28,200)
 ○国内株
  伊藤園優先株(期末配当 9,600)(株主優待 8,000)

 ○REIT
  トップリート投資法人(期末配当 10,600)7/15

 ○海外
  コカコーラ(四半期配当 2,000) 7/2
  メルク(四半期配当 1,950) 7/4
  クラフトフーズ(四半期配当 590) 7/9
  アルトリア・グループ(四半期配当 2,500) 7/11
  GE(四半期配当 1,650) 7/25
  AIG(四半期配当 600) 7/26
  バンクオブアメリカ(四半期配当 3,200) 7/25
  シティグループ(四半期配当 1,800)

■8月 (35,790)
 ○国内株
  キューソー流通システム(中間配当 800)
  キャノン(中間配当 5,500) 8/25
  リプラス(株主優待 4,500)
  日本マクドナルド(株主優待 3,000)
  ペッパーフードサービス(株主優待 2,700)

 ○REIT
  ビ・ライフ投資法人(期末配当 12,750)

 ○海外
  UBS(期末配当 8,600) 8/11

■9月 (38,000)
 ○国内株
  アサヒビール(中間配当 950) 9/4
  シチエ(中間配当 1,200)(株主優待 5,000) 9/5
  本田技研工業(四半期配当 2,200)

 ○REIT
  フロンティア不動産投資法人(期末配当 17,500)

 ○海外
  マイクロソフト(四半期配当 1,500) 9/9
  ファイザー(四半期配当 3,600)
  エクソンモービル(四半期配当 1,650) 9/26
  P&G(四半期配当 )
  
■10月 (40,990)
 ○国内株
  イオン(株主優待 20,000)
  カスミ(株主優待 5,000)

 ○海外
  メルク(四半期配当 1,950) 10/5
  GE(四半期配当 1,650)
  バンク・オブ・アメリカ(四半期配当 3,200) 11/1
  シティグループ(四半期配当 1,800)
  AIG(四半期配当 600) 11/2
  コカコーラ(四半期配当 2,000)
  アルトリア・グループ(四半期配当 2,500)
  クラフトフーズ(四半期配当 590)


■11月 (74,680)
 ○国内株
  吉野家(中間配当 1,100)(株主優待 3,000) 11/10
  プレナス(中間配当2700)(株主優待 2,500)
  ビックカメラ(期末配当 750)(株主優待 3,000)
  KDDI(中間配当 5,500) 11/24
  豊田自動織機(中間配当 2,800) 11/25
  トヨタ自動車(中間配当 7,000) 11/25
  JFE(中間配当 7,000) 11/30
  SBIHD(中間配当 22,530) 11/30

 ○REIT
  ニューシティ・レジデンス投資法人(配当 22,000)

■12月 (141,900)


 ○国内株
  東京電力(中間配当 3,000) 11/30
  JR東日本(中間配当 5,000) 12/1
  日本たばこ産業(中間配当 2,200)(株主優待 2,000) 11/30
  武田薬品工業(中間配当 8,400) 12/3
  ソニー(中間配当 1,250) 12/3
  オリエンタルランド(中間配当 3,000)(株主優待 5,800)
  信越化学工業(中間配当 800)
  伊藤忠商事(中間配当 8,500) 12/2
  住友金属鉱山(中間配当 3,000) 12/11
  住友化学(中間配当 600)
  双日(中間配当 1,400) 12/4
  NTT(中間配当 4,500) 12/6
  イエローハット(中間配当 2,400)(株主優待 6,000) 12/7
  ルネサンス(中間配当 4,400)(株主優待 16,000)
  セントラルスポーツ(中間配当 3,500)(株主優待 12,000)
  サイゼリヤ(期末配当 1,800)(株主優待 4,500) 12/11
  TAC(中間配当 800)(株主優待 900) 12/6
  三井住友FG(中間配当 5,000) 12/7
  三菱UFJFG(中間配当 3,500) 12/7
  田中商事(中間配当 1,300) 12/11
  創通(期末配当 5,000)(株主優待 500)12/11
  本田技研工業(四半期配当 2,200)
  ワタミ(中間配当 500)(株主優待 6,000) 12/14
  ゼンショー(中間配当 600)(株主優待 3,000) 12/11
  桑山(中間配当 900) 12/20

 ○REIT
  リプラス・レジデンシャル投資法人(期末配当 13,500) 12/18

 ○海外
  P&G(四半期配当 )
  マイクロソフト(四半期配当 1,500) 12/9
  ファイザー(四半期配当 3,600)
  エクソンモービル(四半期配当 1,650)

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マイ・ポートフォリオ | コメント(7) | トラックバック(0)2008/08/08(金)21:51

コメント

おはようございます。
今頃盆前納期の仕事ラッシュお疲れ様です(><b
暑さも重なり、1日の仕事終わりにビールを1杯やる余裕があるかないかなんでしょうね。
ウチは取引先の直接取引の名古屋支店のトップが今年の4月から変わっていて、そろそろ自分のカラーを出そうと頑張って来ているので、仕事量は徐々に減ってきている状態です。。。
そのカラーと言うのも、グループ内の競合他社に仕事を回すなら良いのですが、グループ外の競合に仕事を出してしまうので長期的に見るとかなりヤバいものなんです;;
そのトップは数年前にも名古屋支店に在籍していて、その手法がヤバすぎると感じたので、東京本社のパイプを使って名古屋から追い出したのですが(グループ子会社に社長として出向になりました)、東京本体も再編で統合になり人事がゴッチャゴチャになって、何故か嘱託で名古屋に舞い戻って来ました(><;;)
(内航海運オペレーターは再編に再編を重ねて、ウチの取引先オペは新日本石油の海運部門の最大勢力になっています)
もうこうなったらグループ内の競合に負けないように頑張って行くだけですが、そろそろ生業から事業への移行をして、自分の生活費を稼ぐ為だけではなく、人を育てたりしながらやって行ける組織を作って行こうと思っていたので、たとえ玉砕しようともその取り組みは続けていこうと思います。
また何故か選ばれた業界の役員としても、自分の会社に不利益な事でも発言して、それなりの道筋を少しづつでも作っていく努力をしたいと考えています。
(既に比較的若いオーナーが集まって研究会を発足しています)
まあダメならダメで、またやり直せば良いだけの話ですし。
短い間ですが業界の底辺から頂上まで勉強することも出来たし、ノウハウもそれなりに獲得したと思うので、いつでも再出発出来ると甘い考えを持ってます(笑)
やっぱ既得権益の存在には、我々のような新しい波を作ろうとする新興勢力は目障りなんですよね。

最近思う処が沢山あって、話が私事に逸れてすいません(^^;)
REITも不動産開発も安くなってますねー
特にマンションは運転資金確保の為に赤字覚悟の出血大放出中のようです。
こんな時に一棟買いして行くと、オフィスはちょっと分かりませんが住宅は場所に関わらず値段を下げたら必ず入るので、投資利回り良さそうなんですけど。
リプラスもどうなんでしょうね、7期第一四半期の説明会資料でアセット管理の方の資金繰りは現在状況だけ簡単に説明されていましたが、更に資金調達出来れば叩き売りの受け皿になっても良いタイミングの様な気もします。
リプラスの場合、兎にも角にもレントゴーの進捗がメインですけど、アセット管理部門も事業チャンスですよね。
昨日終わってから株価チェックしたら、監視中の大型企業がグンっと上げていたので、懲りずにリプラスに行こうかなと考え中です(^^;)

仕事も一段落したら、ゆっくり休んでください(^^)
ウチは盆の間は現場責任者をみんな休ませて若手だけの人数ギリギリにして、自分の指揮で若手を育てながら作業する予定です。
(これをやると反省会の飲み代が掛かるので、経費的にはプラマイ0むしろマーイ♪ですが。笑)

2008/08/12(火)05:47| URL | 株水兵 #- [ 編集]

株水兵さん>
やっとお盆休みに入り、のんびりしているところです。(^^)

固定費が大きい業界なのに取引先の人事一つで、それほどに仕事量に影響が出てしまうというのは大変ですね。。

うちは7月決算なのですが、取引先別の売上を集計してみると上位2社(2人の営業マン)が売り上げの約半分を占めていました。。
しかも一人はもう定年間近。今のうちに新たな収入源を探しておかないと売上激減ということになりかねません。もっと売上を分散させないとまずいですね。。

またうちの場合、業界に所属しているという意識がほとんどなく、業界のためと考えて行動をしたことがありません。恥ずかしい話ですが。。(^^;
だから、水兵さんのように精力的に活動しているのをみるとすごいなぁと感心してしまうことしきりです。

リプラスに関しては、ここのところの立て続けの悪い発表で追加投資の計画は中止しました。。
また、リプラス・レジデンシャルに関しては、先日の第三者割当増資&TOBの発表の内容を確認して次の日の寄り付きですべて売却し、完全撤退しました。(^^;
正直、今回リプラスが行ったことにははらわたが煮えくりかえるほどの怒りを感じています。
こういうことを平気でする会社は、これからもとうてい信じることはできません。
あんな凶悪なことをする会社だとは思わなかったんですけどねぇ。
これだけのことをせざるを得ないというのは、私が考えている以上にリプラス自体が相当傷んでいるのかもしれません。

アセットマネジメントが足を引っ張って業績が悪くなるのは仕方がないことです。
しかし、投資家をお金を出してくれる無知で便利な存在くらいにしか考えていない今回の行動で、私はリプラスへの信頼を完全に失ってしまいました。
彼がホリエモンと同じでないことを祈るばかりです。。

2008/08/14(木)22:00| URL | Beaver #- [ 編集]

リプラスの今回の下方修正については大体分かったものの、リートに関して言えば積み上げて行くだけのはずの資産を、この買い方に好環境の中で何故減速する必要があるのか?また減速するなら何故レジデンシャル投資法人へ今回の様な大掛かりな増資が必要なのか?
運用・開発の大手との連携を組むにしては支払う代償がかなり大きいですね。
それだけ資本的に厳しいと言うことなのでしょうか。
僕もレジデンシャルの方には利回り的にかなり魅力を感じていたので監視していたのですが、今回の増資で新たに大掛かりな物件取得でもするんですかね?
そうでなければ、これだけの規模の増資となると希薄化による配当の大幅減額は避けられない状態になりますよね。

僕はリートの方は諦めて、リプラス本体の研究を進めながら追加取得の計画です。
レントゴーの更なるシステム投資や、入力作業のアウトソースなど、想定外のコストがかさむ予定のようですが、強化のためならば多少の先行投資はドンと来いです。
いずれにせよ、本体のアセットマネジメント事業の収益構造について理解が足りないようなので、もう少し勉強します。

2008/08/15(金)00:30| URL | 株水兵 #- [ 編集]

株水兵さん>
おそらくどこもそうだと思うのですが、今の時期は銀行からのリファイナンスが厳しくてとても新規に資産を積み増していくどころではないのではないでしょうか?
そこで、手持ちの在庫をレジデンシャルの方に移して資金繰りを楽にしたいのでしょう。それも市場価格よりも高くリートに売ることによって。。(^^;
でも、レジデンシャルの方には既に物件を押し込みすぎて買付余力がない。だから今回のスキームが必要になったのだと思います。

増資をさせた上で、自分の不良在庫を押し込むつもりでしょう。。
もう、資本コストもへったくれもありません、リートをゴミ箱としか考えていないのです。(^^;

リプレジのようなリートが本来すべきことは、何もしないでこの厳しい時期をやり過ごすことです。
今の時期に増資したとしても、資本コストがこれだけ高まっている状態でそれを上回る物件を取得することは不可能です。
それを強行するということは、リプラスはリプレジ(の投資主)を捨てたと考えざるを得ません。。子殺しをして親だけ生き残ろうという魂胆でしょう。

今回の増資と続くTOBによって一時的には株価が上昇または安定するかもしれません。しかし、破壊されてしまった株主価値はもう戻ることはありません。。

エージェンシーコストのが株主価値をいかに壊滅的に破壊するか、痛いほど実感しているところです。(^^;

愚痴っぽくなってしまってすいませんでした。

2008/08/15(金)19:01| URL | Beaver #- [ 編集]

フムフム、僕はリプ・レジの分のリファイナンスは90%以上の入居率による安定した家賃収入があるので、借り換え時に特に問題ないと思ったのですが、恐らくそれ以外のアップサイド収益を狙った資産の方が査定が厳しくなっているのでしょうね。
この環境は投資利回りがかなり良くなっている資産を逆に獲得して行けると思っていたのですが、転売はほとんどなく減損処理は兎も角キャッシュの支出はないはずのリプラスがリファイナンスの資金繰りに困り、リプレジにツケが回った。。。
言われるような推測が妥当ですね。

それにしてもTOBは良いとして、このタイミングで大規模な第三者増資はリプ・レジの既存投資家とって、どう転んでも。。。
まさにビーバーさんが言われるように、タコ足の感も否めません。
そこまで追い詰められていたとしか考えられませんが、これは不動産流動化の収益構造勉強の良い教材になりそうです。

2008/08/15(金)20:39| URL | 株水兵 #- [ 編集]

株水兵さん>
そうなんです、本来リートというのは安定した家賃収入があるため銀行としては比較的安心できる融資先なのです。
だから、リプレジのリファイナンスに関しては実はそれほど心配していませんでした。
また、リファイナンスが多少きびしくとも、手持ちの物件を多少損をしてでも売却したりしてどうにか急場を乗り切るものだと思っていたんですよね。。
それがこの大規模増資です。。リプラスの財務を見誤っていたようです。

TOBなのですが、これがまたひどい仕組みがありまして上限が発行済みの5分の1程度に決まっているのです。おそらくかなり多くの応募があると見られるので応募したとしても比例配分に当たるかどうかはある意味博打です。
どこをとっても、卑怯としか言いようがありません。。
もし、TOBに上限がないようなものであればそれはそれでありだと思うのですが、上限を少なくして見せかけ上の救済策にしているところがまた許せません。


私も一時期はこの状況を利回りの高い資産を獲得できるチャンスだと考えたのですが、それどころではないようですね。
現在、銀行の不動産関連企業への融資姿勢はかなり厳しくなっていると思われます。リプラスのような企業は最も危ない部類の企業だと考えられている可能性は大です。 すでに富士火災との財務制限条項には抵触しているし。。

また、リプラスはウェアハウジングファンドに物件貯まりまくりです。(^^;
来月以降にリプレジに物件を早く売却してしまわなければまずいことになるのでしょう。リプラス本体の資金繰りは一見それほどきつくないように見えますが、問題はファンドが抱える負債なのかもしれません。ノンリコースだから大丈夫みたいな書き方も見えますが、継続企業としてやっていくからにはそういうわけにもいかないと思うんですけどねぇ。ファンド分の短期借入金のリファイナンスにはずいぶん苦労すると思いますよ。
例えば中間決算の51ページに重要な後発事象が記載されているのですが、ウェアハウジングファンドに対して債務保証を行っています。この時点でノンリコース云々は関係なくなりつつあります。(^^;
さらに恐ろしいことが下に書かれていて、㈱レノなるいかがわしい会社から手数料1.5%、利息5.6%などというとんでもない条件で24憶借りています。かなりヤバい。。
また、それでも駄目だった時の備えでしょうか、レントゴーが会社分割により別会社にされる発表もされていましたね。むむむむ。。

まあ、だからこそ今回のスキーム(リプレジ増資)があるわけで上手くいけばリプラス本体だけはリプレジの既存株主の犠牲の上に一息つけるのかもしれませんね。(^^;

あと、一つ注意することは今回の増資によりアップルなんとかがリプレジの大株主になることにより、やろうと思えばリプレジの運用会社からリプラスを追い出すことができるようになるのです。
さあこれからウェアハウジングファンドの物件をリプレジに押し込むぞと喜び勇んでいるまさにその時、もしこれをやられてしまったらリプラスは万事休してしまうかもしれません。。
リプラスも結構危ない橋を渡っているのかもしれませんね。。。

2008/08/17(日)03:39| URL | Beaver #- [ 編集]

確かに。。。
僕もリプレジの増資に関する一連の動きにビックリする時点で、リプレジの資産の収益性の云々よりも、リプラス自体の財務を全く分かっていなかったと言えます。

しかしそれでも何とかなると思っている所で、レントゴーの分離・・・これが僕にとっては何よりも嫌なIRです。
もうこれはビーバーさんが言われるようなレントゴー脱出カプセルIRにしか見えませんでした(><)
と言うか、他に理由が見当たらないです。
あのゼファーが倒れる今の現状で、金融機関が不動産部門の傷口が何とかなりそうな企業をバッサバッサと切り倒す空気になっていなければ良いのですが。。。

また自分のブログにコメントくれたonebridgeさんの情報によると、一連のIRが出る前から、雑誌でリプレジの非上場化の噂が流れていたそうです。
話半分としても、火のないと心に煙は何とかで、ビーバーさんが推測するようなアップル何やらが、リプレジを思いのままにしてしまうのかもしれません。
その交換条件としてのリプラスのエクイティの叩き込みが条件になっていると想像するのですが、中間決算の51Pの件と絡んで考えると、今回のレントゴー脱出カプセルIRがどうしても引っ掛かります。。。
まさに正念場、いや危ない橋と言った方がピッタリかもしれません。
レントゴーの順調さをアピールする必要性まで出てきた中で、6月の承認件数6万件の発表も誤魔化しの数字ない事まで心配してしまいます。
そんなしょうもない事をして、もしバレたらそれこそ事です。

しかしアセットのリファイナンスは問題ないと踏んでいたのですが、これ程にまでこじれるとは・・・
最初はレントゴーの先行資金を助け、将来的にはレントゴーから生み出されるキャッシュの使い道として活躍すると想像していたアセットマネジメント事業が、この様な形で事業活動に立ちはだかるとは、想像もしなかったです。。。

2008/08/18(月)06:47| URL | 株水兵 #- [ 編集]

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